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  • “一夜間”多地調控升級,樓市在釋放什么信號?

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    樓主 2021-10-26 23:00:08
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    自9月22日開始,樓市迎來新一輪密集調控期。2天內,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出臺樓市調控措施,其中6個城市實施了限售。 根據國家統計局上周發布的8月最新房價,此次展開調控的城市呈現環比繼續上漲、同比漲幅明顯的特征,調控的加碼正體現了因城施策的"精準性",更預示四季度將繼續貫徹"哪里房價上漲明顯,調控就指向哪里"的方針。而從此輪調控的方向看,主打限售,即劍指"短線炒房"。 業內人士分析認為,這些城市雖不是傳統的熱點城市,但近期房價和交易量上漲明顯。眼下正值樓市金九銀十傳統銷售旺季,多地選擇這個時點密集出臺收緊政策,釋放出樓市調控不放松的強烈信號,有利于進一步穩定市場預期。

    最長限售期達5年

    梳理各地政策,石家莊在限購的同時明確限售,要求新購的住房(含新建商品住房和二手房)5年內不得上市交易;重慶主城區新購新建商品住房和二手住房須取得不動產權證滿2年后才能上市交易;貴陽規定,在當地購買新建商品住房,3年內不得轉讓;南寧則是限售升級,在市區(不含武鳴區)法人單位購買二套及以上住房限售2年;南昌在"限房價、競地價"的同時,要求全市范圍內所有新交易的住宅,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;長沙除限購升級外,規定當地購買的商品房(含二手房),取得不動產權證3年后才能再次出售。 與上述6城不同,西安新政并未涉及限售,而是通過商品房價格申報控制房價,武漢則是規范開發商銷售行為。

    本輪調控特征:為非熱點城市房價降溫

    梳理發現,本輪調控還有一個特征,即:除武漢以外,其他7個城市都在"15個一線城市和熱點二線城市"的范圍之外。房地產業內人士指出,從國家統計局上周發布的8月份全國70個大中城市房價指數看,一二線熱點城市房價指數都在趨穩,且所有一線城市環比都已停止上漲。但同時,部分城市仍有環比上漲,且同比漲幅明顯。從因城施策來看,這些城市的過熱風險不得不防,需要在政策上進一步為樓市降溫。而從舉措看,效果最快的還是限購、限貸以及加碼限售。 具體數據方面,在8月份的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計中,長沙的新建商品住宅價格指數同比漲幅位居第一,達16.9%,環比漲幅則為0.2%。此外,石家莊環比漲0.1%,同比漲9.5%;重慶環比漲0.3%,同比漲12.9%;南昌環比漲0.9%,同比漲8.7%;西安環比漲0.3%,同比漲14.7%;貴陽環比漲0.7%,同比漲9.2%;南寧環比漲0.6%,同比漲12.5%。 此外,上述城市的庫存正在持續減少,一定程度上強化了房價上漲預期。同策咨詢研究部數據顯示,8月份,南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個月以下,重慶、西安等城市的存銷比在6個月以下。一般認為,當存銷比小于8個月時,房價存在上漲壓力。

    信號:為建立房地產長效機制贏得時間

    如果從土地市場來看,中原地產數據顯示,今年前8個月這8個城市土地市場火熱,重慶土地出讓金超過千億元,武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市土地出讓金均超過200億元,多個城市刷新了歷史同期紀錄。 一方面,擔心土地市場的火爆帶動房地產市場繼續上漲。另一方面,自去年10月以來,這些城市已陸續出臺過樓市調控措施,其中武漢和南昌已發布多個"升級版",此次是再度加大調控"藥量"。 那么,為什么這8個城市要加碼調控?業內人士分析認為,此輪調控具有精準性,"哪里房價上漲明顯,調控就指向哪里"。 鏈家研究院院長楊現領表示,本輪調控向市場傳遞了明確的信號,表明樓市調控在一段長時間內不會放松,有助于引導市場預期。但長期看仍然需要長效機制的配合,從各地政策看,后續預計還會有更有力、更完善的措施出臺。 克而瑞研究中心分析師楊科偉認為,限售政策對需求端最大的影響就是改變此前"急買急賣"的短期持有心理,通過降低交易頻次,消除短期獲利心理,以抑制投資投機性需求,符合中央"房住不炒"的精神。楊科偉預計,在短期內,限售或會造成房地產成交量的回落,隨著調控周期的拉長,一些地方開發商降價走量的可能性加大,預計更多項目將加快入市。 同策咨詢研究部總監張宏偉指出,按往年調控經驗,每輪樓市新規的"間隔期"大約是6至8個月。追溯來看,由去年3月上海"滬九條"開始,到去年10月,大約20個核心一二線城市集中出臺調控政策;今年3月,北京出臺"3·17新政"又帶動部分城市升級樓市調控?,F在,又到了調控政策出臺的"窗口期",此輪調控是對此前政策的補充和強化。 易居研究院副院長楊紅旭認為,新規的出臺時機也體現出預期管理的需要。這次多個城市集體升級調控,可能是為了防范在"金九銀十"的特殊節點,出現樓市進一步上漲的預期。 中國房地產數據研究院執行院長陳晟也指出,去年房地產調控政策出臺以來,一線熱點城市取得明顯成效,有人判斷樓市調控政策會松動。但是,近兩天部分城市出臺的新措施,傳遞了樓市調控不會放松反而可能再度加碼的信號。陳晟認為,建立房地產長效機制是更為核心、更為長遠的問題。目前,房地產調控政策不松動,各種限制政策意在階段性平抑房價,是為建立購租并舉的房地產長效機制贏得時間。 海通證券首席經濟學家姜超認為,上述城市的限售期從2年到5年不等,這也表明了政府壓制地產泡沫的決心??梢灶A見,房地產的投機功能將持續被弱化。 業內分析認為,限售、限購、限貸等政策的效果逐漸疊加,從而形成立體化的房地產調控機制,可以更好地保持房地產市場的穩定性,為長效機制的建立贏得時間。 來源:新華社、上海證券報,中房網綜合整理

    來源:中房網

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